Andrahandsuthyrning

Hur ska man söka tillstånd i Brf Ulla 4?
Förstahandshyresgäst respektive bostadsrättsinnehavare som önskar hyra ut i andra hand måste ha skriftligt tillstånd av styrelsen.

Har du frågor till styrelsen om andrahandsuthyrning eller annat? Klicka här!

Lägenhetsinnehavaren
•skickar ansökningshandlingar om att få tillstånd till uthyrning direkt till styrelsen
•kopia av andrahandskontraktet ska bifogas ansökningsblanketten.
Om man önskar hyra ut pga utlandsarbete ska även intyg från arbetsgivare som visar utlandsvistelsens tid bifogas.

Ansökningsblanketten i Wordformat respektive pdf-format.

Styrelsen
•fattar beslut om att bevilja/avslå ansökan
•registrerar handlingarna
•underrättar sökanden om styrelsens beslut
•registrerar särskild avi-adress mm enligt lägenhetsinnehavarens önskemål
•skickar brev till lägenhetsinnehavaren när uthyrningstiden närmar sig sitt slut

Vad menas med ”upplåtelse” i andra hand?
I vardagligt språkbruk brukar man tala om att ”hyra ut i andra hand”. Lagtexten i Bostadsrättslagen använder dock begreppet ”upplåtelse av lägenheten”. Med upplåtelse menas då att man låter någon annan helt disponera lägenheten, dvs man har som lägenhetsinnehavare själv inte längre någon disposition (tillgång) till lägenheten. Upplåtelse är inte beroende av att man tar ut någon hyra, det väsentliga är huruvida lägenhetsinnehavaren har tillgång till sin lägenhet eller ej.

Upplåtelse (”uthyrning i andra hand”) kräver tillstånd av fastighetsägaren, dvs av bostadsrättsföreningens styrelse.

Att ha gäster eller inneboende i lägenheten, dvs samtidigt som man själv bor i lägenheten, kräver inte några som helst tillstånd av fastighetsägaren. Det är ju inte fråga om ”upplåtelse” i Bostadsrättslagens mening.

Vilka regler gäller?
I april 2003 infördes i Bostadsrättslagen nya regler avseende möjligheten till upplåtelse i andra hand. Generellt kan sägas att reglerna har gjort det lättare för boende att få tillstånd till uthyrning.

För att få hyra ut i andra hand måste man ha ”beaktansvärda skäl”. Föreningen ska inte heller ha ”befogad anledning” att motsätta sig att man hyr ut lägenheten.

Beaktansvärda skäl kan exempelvis vara :
•arbete eller studier på annan ort
•vistelse på annan ort för vård av anhörig
•att man vill prova att bo tillsammans med ny partner
•att man köper en bostadsrätt för att bosätta sig i om några år då man går i pension
Man kan däremot inte räkna med att hyra ut i andra hand om man köper en bostadsrätt och aldrig flyttar in. Avsikten har ju då aldrig varit att bosätta sig där.

Det är också så att ju längre tid man hyrt ut sin lägenhet, desto svagare anses skälen vara till att få hyra ut.

Vilken hyra kan man ta ut?
När man hyr ut får man inte ta ut mer hyra än vad som är normal hyra för liknande lägenheter i hyresfastigheter. Reglerna för hyressättning vid andrahandsuthyrning är desamma som för vanliga hyreshus. Det spelar ingen roll hur höga kostnader man själv har för lägenheten. Man får ändå inte ta ut mer än en normal hyra. Vilken månadsavgift man betalar till föreningen och vilka kostnader man har för lån i lägenheten saknar därför betydelse. Om man hyr ut lägenheten möblerad kan man höja hyran något, men det rör sig inte om några högre belopp (kanske ett påslag på ca 10-15 %).

Om man tar ut för hög hyra finns en risk att man tvingas betala tillbaka det belopp som överstiger normalhyran. Det finns många exempel på när hyresgästen vänt sig till Hyresnämnden och begärt och fått tillbaka för mycket betald hyra.

Vad gör man om föreningen säger nej?
Om föreningen nekar till uthyrningen eller inte accepterar den tid man vill hyra ut kan man vända sig till Hyresnämnden för prövning av frågan. Hyresnämndens beslut i frågor om andrahandsuthyrningar kan inte överklagas någonstans så såväl den boende som föreningen blir tvungen att rätta sig efter beslutet.

Mer om Hyresnämnden kan man läsa på domstolsväsendets webbplats www.dom.se eller på detta informationsblad.

Uthyrning utan tillstånd – vilka risker innebär det?
Såväl förstahandshyresgäst som bostadsrättshavare som önskar hyra ut i andra hand måste ha tillstånd av styrelsen. Upplåter man sin lägenhet i andra hand (oavsett om man tar ut hyra eller ej av andrahandshyresgästen) utan tillstånd riskerar man att bli uppsagd respektive att få bostadsrätten förverkad.

Vad ska (andrahands-)hyreskontraktet innehålla?
Av hyreskontraktet ska framgå hyran och den tid hyresavtalet ska gälla. Man bör också ange och förteckna den eventuella inredning som ingår i uthyrningen. Låt inte telefon ingå och låt hyresgästen teckna eget abonnemang på el.

Sveriges Bostadsrättscentrum, SBC, har tagit fram ett förslag på andrahandskontrakt som man kan använda om man vill.

Besittningsskydd – hur är man säker på att få tillbaka sin lägenhet?
Besittningsskydd, vad innebär det?
En bostadshyresgäst har i regel rätt till förlängning av sitt hyresavtal när hyresvärden säger upp avtalet och begär att hyresgästen ska flytta (besittningsskydd). Är hyresvärden och hyresgästen inte ense om att avtalet ska upphöra, avgörs tvisten av hyresnämnden. Till dess tvisten avgjorts har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten. I besittningsskyddet ligger också att hyresgästen kan få uppskov med avflyttningen. Besittningsskyddet gäller även när en lägenhet hyrs ut i andra hand längre tid än två år i följd.

Besittningsskyddet kan avtalas bort i vissa fall
Om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresgästen avstår från sitt besittningsskydd, gäller som huvudregel att överenskommelsen är giltig om den godkänts av hyresnämnden. Undantag finns från regeln om hyresnämndens godkännande.

När behövs hyresnämndens godkännande av överenskommelsen?
Huvudregeln är att hyresnämnden ska godkänna en överenskommelse om avstående från besittningsskydd. Hyresvärden och hyresgästen bör då använda sig av den blankett som hyresnämnderna fastställt. Blanketten med överenskommelsen är samtidigt en ansökan till hyresnämnden och på blanketten kan också hyresnämnden skriva sitt beslut.

För att hyresnämnden ska kunna godkänna överenskommelsen måste en godtagbar orsak till kommande uppsägning anges, dvs. varför besittningsskyddet ska brytas när hyresavtalet sägs upp. Normalt godkänns endast överenskommelser för sådana hyresförhållanden som upphör inom fyra år från tillträdesdagen. Om längre tid begärs, måste detta motiveras särskilt.

När behövs inte hyresnämndens godkännande av överenskommelsen?
Ifall en överenskommelse om avstående från besittningsskydd träffas för en tid på högst fyra år från tillträdesdagen gäller den utan hyresnämndens godkännande om den avser
- en hyreslägenhet som upplåts i andra hand och den som hyr ut lägenheten ska bosätta sig där,
- en bostadsrättslägenhet som upplåts i andra hand och bostadsrättshavaren ska bosätta sig där eller överlåta bostadsrätten.

Ifall en överenskommelse om avstående från besittningsskydd träffas under tid då hyresgästen har besittningsskydd krävs inget godkännande av hyresnämnden och något särskilt formulär behövs då inte heller. Överenskommelsen ska dock alltid träffas i en särskilt upprättad handling.

Läs mer om dessa regler på Hyresnämndens hemsida.

Sveriges Bostadsrättscentrum, SBC, har tagit fram ett förslag på blankett som man kan använda om man vill.

Skatt vid uthyrning av bostadsrätt
Om man hyr ut sin lägenhet i andra hand måste man redovisa intäkterna för en sådan uthyrning vid den årliga inkomstdeklarationen.

Hela inkomsten är inte skattepliktig. Från den hyresinkomst man fått har man rätt till ett fast avdrag på 4 000 kronor (föreslås att höjas till 12 000 kronor från 2009). Sedan får man göra avdrag för den årsavgift man betalat till föreningen. Denna avgift måste dock justeras något innan man gör avdraget eftersom man inte får avdrag med hela avgiften. De delar av avgiften som är att anse som kapitaltillskott får man inte ta med i den avgift som dras av från hyresintäkten. Med kapitaltillskott menas främst amorteringar på föreningens lån. Detta kan man normalt inte räkna fram själv. Istället får man vända sig till hyresförvaltningen. Ekonomiförvaltning kan dock inte räkna ut beloppen förrän efter att föreningens bokslut är klart för det år då uthyrning skett, dvs för det som ska redovisas i inkomstdeklarationen som var och en ska lämna senast i maj året efter uthyrningsåret.

Mer om dessa regler kan man läsa på www.skatteverket.se (välj ”Sökord A-Ö” och ”Uthyrning av privatbostad”).